Za chybějící dokumentaci k domu hrozí statisícové pokuty. Řešením může být pasport stavby

Vlastníte nemovitost? Pak je podle stavebního zákona vaší povinností uchovávat dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud se nedochovala ta původní nebo v průběhu času došlo k nějakým úpravám domu, může problém vyřešit pasport stavby – zjednodušená dokumentace, která zobrazuje její aktuální stav. Co zahrnuje, kdy je nutná a jak ji zařídit?

Majitel domu musí mít dokumentaci stavby

Není to žádná novinka, přesto o tom řada majitelů nemovitostí neví – stavební zákon ukládá povinnost mít po celou existenci stavby k dispozici dokumentaci, která odpovídá skutečnému stavu domu. Za její absenci hrozí pokuta až 400 000 Kč.

U novostavby je to snadné – máte k dispozici projektovou dokumentaci. Jenže u starších domů, obzvlášť když nejste původní majitel, už to bývá komplikovanější…

• Dokumentace se nedochovala, není kompletní nebo už není čitelná,
• původní majitel ji nepředal,
• neodpovídá aktuálnímu stavu, protože došlo k rekonstrukci, přístavbě apod.

Ještě nemusí být vše ztraceno

Když původní dokumentaci nenajdete doma, ještě nemusí být všem dnům konec – někdy se dá alespoň její část získat na stavebním úřadě, v archivu obce nebo u projektanta. Krátkým pátráním si tak můžete ušetřit zařizování nových materiálů.

Které dokumenty vyhoví požadavkům stavebního úřadu?

Vedle projektové dokumentace (pokud odpovídá aktuálnímu stavu) to může být například:

• dokumentace skutečného provedení stavby,
• ověřená dokumentace ze stavebního řízení,
• pasport stavby,
• dokumentace pozdějších povolených úprav,
• digitalizované archivní výkresy, pokud odpovídají realitě.

A co naopak nestačí?

• jednoduché ručně kreslené plánky bez potřebných údajů,
• půdorysy z realitních inzerátů,
• neúplné kopie výkresů,
• fotografie domu,
• dokumentace, která neodpovídá současnému stavu po rekonstrukcích.

Dokumentace totiž musí být ověřená a měl by ji vypracovat odborník. Co tedy dělat, když ji nemáte? Řešením může být právě pasport stavby.

Co je pasport stavby

Pasport stavby je zjednodušená dokumentace, která zachycuje skutečný aktuální stav dané nemovitosti. Nejčastěji se pořizuje ve chvíli, kdy původní projektová dokumentace chybí nebo je zastaralá.

Pasport domu obsahuje:

• průvodní list se základními identifikačními údaji o nemovitosti, současném vlastníkovi a zpracovateli dokumentace,
• souhrnnou technickou zprávu, která popisuje samotnou stavbu, použité materiály, energetickou náročnost objektu i způsob jeho využití,
• zjednodušený situační výkres v rámci katastrální mapy,
• zjednodušenou výkresovou dokumentaci (obvykle v měřítku 1 : 50)

Nejde o tak komplexní informace jako v případě projektové dokumentace a jejich rozsah se může lišit podle typu stavby, složitosti projektu, dostupnosti původních podkladů (máte-li k dispozici alespoň něco) a případně požadavcích příslušného stavebního úřadu.

Kdo může zjednodušený pasport stavby vypracovat?

Zhotovitelem musí být autorizovaný inženýr, projektant, případně osoba s vysokoškolským nebo středním vzděláním stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň tříletou praxí v oboru projektování staveb.

Pasport stavby – cena

Pasport domu není úplně levná záležitost. Pro běžný rodinný dům se většinou pohybuje v rozmezí 10 až 35 tisíc Kč a závisí především na lokalitě, podlahové ploše domu, složitosti objektu a jeho přístupnosti a také na rozsahu původní dokumentace, je-li nějaká.

U menších staveb může být pasport hotový během několika dnů až dvou týdnů, u běžných rodinných domů jsou to typicky 2 až 3 týdny od zaměření stavby.

Co stavební dokumentace pro bytové jednotky?

A co když nevlastníte dům, ale bytovou jednotku – musíte k ní také uchovávat dokumentaci? O to se obvykle stará společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo bytové družstvo.

Vás by se to týkalo většinou až tehdy, pokud byste prováděli stavební úpravy uvnitř bytu (například změny dispozice, rekonstrukce koupelny, zásahy do nosných konstrukcí nebo úpravy rozvodů) – v takovém případě byste měli uchovávat příslušnou dokumentaci těchto zásahů, případně povolení k nim a další související podklady.

Kdy může problém s chybějící dokumentací vyjít najevo

I když máte povinnost mít dokumentaci k dispozici po celou dobu, stavební úřad obvykle neprovádí plošné kontroly. Většinou taková skutečnost vyjde najevo při jiné příležitosti:

• žádost o stavební povolení např. při rekonstrukci nebo přístavbě,
• prodej nemovitosti,
• jednání s bankou o úvěru,
• zjištění nesouladu v katastru nemovitostí.

A nebo v případě, že vás někdo nahlásí na stavebním úřadě – ten pak může kontrolu provést na základě podnětu (například od souseda, s nímž máte nějaký spor).

Pokud úřad zjistí nesrovnalosti nebo absenci potřebné dokumentace, nemusí to nutně znamenat, že vám hned „napaří“ statisícovou pokutu. Často vás nejdřív jen vyzve, abyste chybějící dokumenty nechali vyhotovit a dodali.

Ale pozor: pasport stavby automaticky neznamená legalizaci stavebních úprav, které byly provedené bez řádného povolení. Pokud úřad zjistí větší nesoulad nebo nepovolené změny, může požadovat další kroky – v nejhorším případě i odstranění nelegálně vzniklé stavby. Většinou je ale pasportizace stavby prvním krokem k narovnání dokumentace do souladu se skutečným stavem domu.

Kdy se vyplatí začít situaci řešit

I když se úplně nemusíte obávat „přepadovky“ z úřadu, není dobré zákonné povinnosti podceňovat. Pokud tedy víte, že dokumentaci k domu nemáte, nebo že neodpovídá současnému stavu, není od věci si nechat pasport stavby vyhotovit.

Aktuální dokumentace se hodí i při prodeji domu, vyřizování hypotéky nebo pojištění. Kupující i banky totiž stále častěji požadují podklady odpovídající skutečnému stavu nemovitosti.

Mít stavební dokumentaci v pořádku ale nedává smysl jen kvůli jednání s institucemi nebo obavám z pokuty. Přehled o skutečném stavu nemovitosti může ušetřit spoustu času, peněz a komplikací při budoucích stavebních úpravách i řešení nečekaných havárií. Velkou pomocí bývá například při hledání rozvodů vody, elektřiny nebo odpadů – čím méně budete muset postupovat metodou pokus–omyl, tím budou zásahy efektivnější a zároveň méně nákladné.

Zdroje:
Ověření pasportu stavby, portal.gov.cz
Pasportstavby.cz
Stavebnipasport.cz
Visionplan.cz
Zákon č. 283/2021 Sb.