Dostupné, respektive nedostupné bydlení se stalo jedním z nejpalčivějších problémů současné doby. Potýkáme se s ním nejen u nás v Česku, ale zasahuje celou Evropu. Ceny nemovitostí i nájmů neustále rostou, zdražuje se vše včetně energií.
Nové byty se nestaví dost rychle a mnohdy je beztak skupují movití investoři, kteří je pak promění v drahé nájemní bydlení. Bytová krize se už dávno netýká jen osob na okraji společnosti – postupně zasahuje i střední třídu.
A právě v tomto kontextu představila Evropská unie na konci loňského roku nový Plán dostupného bydlení, který má ambici řešit problém systematicky a v celoevropském měřítku.
Potíže sehnat si dostupné bydlení tu byly vždy. Před rokem 1989 byly byty v zásadě levné, ale nedostatkové. Čekací doby byly často velmi dlouhé. A pro přidělení bytu musel mít člověk „správný“ třídní původ, „správné“ názory, „správné“ známosti anebo vstřícného zaměstnavatele.
Po revoluci se ceny nemovitostí stále držely nízko a lidé často mohli výhodně získat státní byty do osobního vlastnictví. Ten, kdo ale takovou možnost neměl, a neměl ani dost naspořeno, měl problém – hypoteční úvěry se začaly objevovat až v polovině 90. let.
Navíc měly velmi vysoké úrokové sazby, krátkou dobu splatnosti (často 10–15 let) a přísné podmínky. Byla nutná vysoká spoluúčast i ručení další nemovitostí. Větší roli než hypotéky tehdy hrálo stavební spoření, byť se nemohlo vyrovnat dnešním možnostem financování.
Relativně příznivé pak bylo období cca mezi lety 2005 a 2015, kdy výstavba nových bytů ještě víceméně držela krok s poptávkou, ceny nerostly tak dramaticky a hypotéky byly dostupné i pro běžnou střední třídu.
Změna pak nastala v následujících letech (zejména po roce 2017), kdy se zpomalila výstavba a nemovitosti začaly rychle zdražovat. Poprvé v novodobé historii ceny bydlení výrazně předběhly příjmy domácností a stal se z toho dlouhodobý trend. Ani v roce 2026 na tom výstavba domů a bytů nebude jinak.
Dostupnost bydlení už není jen sociální téma, ale stává se z něj i celoevropský ekonomický a strukturální problém. Ve svých důsledcích totiž ovlivňuje (ne)konkurenceschopnost regionů, demografický vývoj i mobilitu pracovní síly.
A tak přišla Evropská komise s Plánem dostupného bydlení – strategií, která by bytovou krizi měla řešit komplexně, systematicky a na celoevropské úrovni. Cílem je vytvořit legislativní rámec, který usnadní a podpoří výstavbu, financování a rozvoj cenově dostupného bydlení.
Klade přitom důraz na udržitelnost – ekonomickou i ekologickou. Promyšlené, kvalitní bydlení je totiž díky nízké energetické náročnosti nejen levnější co do provozních nákladů, zároveň má i dlouhou životnost a přispívá ke snižování emisí i zátěže na životní prostředí obecně.
Co plán konkrétně zahrnuje? Celá strategie by měla stát na čtyřech základních pilířích:
Podpora výstavby nových bytů a rekonstrukce těch stávajících, aby se navýšila nabídka bydlení. Jak konkrétně? Měly by se zrychlit povolovací procesy v oblasti výstavby, zjednodušit související administrativa a usnadnit výstavba na brownfieldech a také tzv. konverze – tedy přestavby stávajících domů v souladu s cirkulární ekonomikou.
Z nevyužívaných bývalých továren nebo třeba vojenských objektů by tak mohly vzniknout například bytové komplexy. Na takovéto přeměny se v poslední době zaměřuje stále více architektonických studií, která při projektování řeší zpravidla nejen samotné obytné budovy, ale zároveň myslí i na revitalizaci okolního prostředí, výsadbu zeleně i prostory, které pomohou rozvíjet komunitní a kulturní život v dané lokalitě.
Vzniknout by měla celoevropská investiční platforma pro financování projektů dostupného bydlení. Bude zahrnovat veřejné i soukromé zdroje a zapojí evropské fondy, Evropskou investiční banku i národní instituce (národní rozvojové a investiční banky, státní fondy a programy bydlení, obce a další veřejné nebo poloveřejné subjekty).
Tím by se mělo podařit nashromáždit daleko větší objem prostředků, zajistit výhodnější a dlouhodobější financování a snížit investiční rizika jednotlivých subjektů. Díky zapojení Evropské investiční banky bude také možné čerpat dlouhodobé úvěry s nižšími úroky. A tak budou moct vznikat i projekty, které by byly pro malé obce nebo soukromé investory jinak obtížně realizovatelné.
Alespoň v oblastech s extrémním nedostatkem bytů by měly dostávat přednost dlouhodobé pronájmy místo těch ve stylu Airbnb, které často bývají problematické i z jiných důvodů (hluk, narušování sousedských vztahů a stabilní komunity apod.).
Krátkodobé pronajímání by mělo být lépe evidované a obce by měly získat nástroje, jak v případě potřeby tento typ pronajímání v určitých lokalitách omezit nebo stanovit maximální počet dní v roce, kdy budou krátkodobé pronájmy možné.
Nové i rekonstruované nemovitosti by měly splňovat vysoké energetické standardy. Kvalitně projektované a postavené domy mají nízké provozní náklady, což snižuje riziko spadnutí jejich obyvatel do energetické chudoby. Zároveň se u takových staveb dá předpokládat delší životnost a nízké dopady jejich výstavby i provozu na životní prostředí. Což je další stěžejní téma současnosti.
Česká republika nespoléhá jen na evropskou legislativu a nečeká na její implementaci. Podpora dostupného bydlení už se u nás řeší prostřednictvím různých projektů. Systémové řešení má přinést zákon o podpoře bydlení, který vstoupil v platnost 1. ledna 2026.
V každém případě však musíme počítat s tím, že zavádění takových opatření, byť by bylo sebevíc efektivní, nepřinese výsledky mávnutím kouzelného proutku. Je to dlouhodobý proces, který se projeví teprve v horizontu let.
Ambicí projektu není zajistit bydlení pro každého, ale spíš pomoct narovnat trh s nemovitostmi, propojit lokální podpůrné programy s těmi celoevropskými, odstranit administrativní bariéry a podpořit bezpečnější a výhodnější financování výstavby domů, v nichž pak může být i „přívětivější“ nájemné.
Pozitivní dopady by opatření mohla mít i na opětovné posílení komunitního života, zlepšení životních podmínek ve městech i na životní prostředí. Stále však platí, že aby strategie mohla uspět, bude potřeba i zapojení běžných občanů, kteří nebudou spoléhat jen na vnější pomoc, ale sami budou aktivně hledat řešení bytové situace.
Například slevit z nerealistických nároků, uvažovat o změně lokality, alternativních způsobech bydlení či financování. Právě kombinace systémových opatření, kvalitní výstavby a realistického přístupu domácností může skutečně zlepšit dostupnost bydlení.
Jak realizovat dostupné bydlení v praxi? Odpovědi nabídne Fórum dostupného bydlení na veletrhu Střechy–Solar–Řemeslo (12.–14. 2. 2026) v pražských Letňanech.
Zdroje:
Commission.europa.eu
Czechia.representation.ec.europa.eu
Housing.ec.europa.eu
IRozhlas.cz
UOHS.gov.cz
Co stavbu domu nejvíc prodraží? Špatný projekt a nepromyšlené požadavky. Ukážeme vám, na čem při plánování domu nešetřit a které volby mohou zbytečně zvýšit cenu stavby i budoucí provozní náklady.
Celoroční jurta může fungovat jako plnohodnotné bydlení i v českých podmínkách. Jak se může přizpůsobit nárokům dnešní doby, kolik stojí a pro koho dává smysl?
