Nejčastější vady domů postavených od 90. let 20. století

Doby, kdy se stavělo rychle, levně a často bez zkušeností, zanechaly na českém trhu mnoho domů s problémy, které dnes musí noví majitelé řešit. Možná to bude zvláštní, ale i tento pohled na domy mladší, než 40 let začneme opět od baroka. Od „podnikatelského baroka“.

Podnikatelské baroko je architektonický fenomén 90. let 20. století

Po pádu režimu v roce 1989 zažila Česká republika bouřlivý rozvoj soukromého podnikání i velké restituce. Touhou nově zbohatlých podnikatelů bylo prezentovat své úspěchy prostřednictvím bydlení. Mnozí restituenti pak své dědictví prodali a postavili si nové, moderní bydlení. Často jim nebylo co vyčítat. Zdevastovaný statek nebo vybydlený měšťanský dům byl obvykle nad jejich síly.

Někdo stavěl s rozumem i vkusem, ale mnozí dali přednost vychloubání se rychlým zbohatnutím. Tyto tendence podporovala také výstavba na nových pozemcích, často na polích prodaných z restitucí, a bujely takzvané „satelity“ kolem velkých i malých měst. Vznikl tak fenomén nazvaný „podnikatelské baroko“, který vládl v 90. letech 20. století.

Charakteristika stylu

Pro podnikatelské baroko je typická naprostá nejednotnost stylů. Přirovnání k baroku tedy není úplně přesné, ale základní myšlenku vystihuje. Tyto nové domy byly obvykle doslova „splácaniny“ různých stylů a celek byl pak ohromující. Nikoliv však v pozitivním slova smyslu.

Ohromující jsou i rozměry těchto staveb. O výši konta majitele často křičely do okolí i svou nadměrnou velikostí, zcela nepřiměřenou a nerespektující okolní zástavbu. V některých případech dokonce ani hranice vlastního pozemku, a to i přes výhrady stavebního úřadu. Byla to divoká doba.

Všechen ten okázalý luxus byl ale většinou jen pozlátko. Při bližším pohledu, a hlavně po nějakém čase, vyšlo najevo, že použité materiály jsou jen laciné náhražky. Například, že okna nejsou dřevěná, ale levná plastová (nejlépe se zlatými lištami) a už jimi pořádně táhne, protože jsou zkřivená a zvětralá. Zlaté kliky už na sebe neochotně prozrazují, že jsou jen nabarvené plastové, levná dlažba popraskala a mohli bychom pokračovat dále.

Naprosté šílenství se v této době rozpoutalo v oblasti dekorativních prvků na domu i uvnitř. Balkony, věžičky, sloupy, balustrády, kovaná zábradlí a další „historické inspirace“ nesměly chybět. Uvnitř bylo zase nutné mít také balustrády, zábradlí, štukovou výzdobu, sloupy, trámy, výklenky a klenby… Prostě všechno!

Současný stav a prodejnost

Většina zástupců podnikatelského baroka má za sebou jistě již větší rekonstrukci. Typické pro tyto stavby bylo, že rychle stárly a vady zapříčiněné použitím levných materiálů a špatných stavebních postupů se brzy projevily. Některé domy čekala demolice. Buď z důvodu jejich opravdu špatného technického stavu nebo náročnosti na provoz a nemožnosti efektivního využití i po rekonstrukci. Například kvůli nadměrné velikosti.

Pokud vám některý z takových domů padne do oka, raději se zajímejte, jestli již byly vyřešeny jeho nejčastější nedostatky:

• Náročná údržba kvůli nevyhovující dispozici – Tyto domy měly často špatně rozvržené místnosti a spoustu „hluchých“ nevyužitelných prostor, které se ale i tak musely udržovat a vytápět. Nutné tedy byly, nebo jsou, i změny dispozice, které vyžadují zásahy do konstrukce.
• Nekvalitní stavební materiály a procesy – Na trh se v této době dostávaly nové materiály z různých zdrojů. Jak je správně používat, to nevěděl každý. Stavělo se také rychle a stavební procesy nemusely mít potřebný čas. Často se tedy setkáme s prasklinami ve zdech nebo v omítce. Obvyklé jsou i nefunkční izolace.
• Fasády – Příliš členité fasády, někdy s dekoracemi a složité střechy bylo nutné upravit.
• Střechy – Ty jsou u takových složitých staveb opravdu problém. Mít na domě vlastní věž je možná opravdu odvaz, ale opravdu to stojí za tak složitou konstrukci krovu? Ta může být základem vleklých problémů se střechou. Stejně to může dopadnout i v případě různých vikýřů a zalomení střechy.
• Okna a dveře – Většinou byla použita spíše méně kvalitní plastová okna. V „devadesátkách“ šlo o nový typ oken a plastová okna od té doby prošla dramatickým vývojem. Hlavně co do kvality a vlastností. Původní okna tedy bude určitě nutné vyměnit. To samé platí o plastových dveřích. Nedostatky v provedení prostupů fasádou byly časté, a tedy i výskyt tepelných mostů a následně plísní okolo oken a dveří.
• Instalace a technické vybavení – Elektroinstalace zpravidla potřebují minimálně revizi. Množství spotřebičů v domácnosti je dnes větší, než v době stavby domu a pravděpodobně bude potřeba přidat zásuvky nebo podhledy s bodovým osvětlením. Technické vybavení, jako vytápění nebo ohřev vody, nebývá vyhovující současným požadavkům na úspornost.

Právní nástrahy: stavební dokumentace a povolení

Rychlá výstavba vedla k tomu, že mnohé domy byly stavěny svépomocí, a ne vždy podle stavebního povolení.

Zkontrolujte:

• Kolaudaci: Je dům zkolaudovaný a má kompletní dokumentaci?
• Stavební povolení: Existují oficiální plány a byly dodrženy?
• Změny a přístavby: Mnoho domů prošlo amatérskými úpravami bez povolení.
• Katastr nemovitostí: Ověřte si všechny dokumenty na stavebním úřadě a vyžádejte si výpis z katastru nemovitostí. Tyto domy již mají nějakou historii a možná vystřídaly více majitelů nebo mohou být zatíženy věcným břemenem, nevyrovnaným dědictvím a podobně.

Domy mladší než 20 let

Domy postavené za posledních 25, 20 let jsou moderní, většinou energeticky úsporné a v lehkém, vzdušném designu. Na přelomu milénia však došlo k výraznému nárůstu různých dalších stavebních technologií a materiálů, z nichž některé nebyly dostatečně prověřené časem. Mnoho domů může po dvou dekádách začít vykazovat vady způsobené konstrukčními chybami, použitím nekvalitních materiálů, nebo nesprávnou údržbou. Co si pohlídat například na vyhlédnutém typovém domu nebo na zánovní pasivní dřevostavbě?

Montované dřevostavby

Montované dřevostavby, často bungalovy, se staly oblíbené pro rychlost výstavby, nízké náklady a ekologický přístup. Dřevěné nosné prvky mohou být na hranici životnosti, pokud nebyla konstrukce správně ochráněna proti vlhkosti a škůdcům. Některé typy OSB desek, překližek či izolací mohly obsahovat formaldehyd nebo jiné toxické látky. Starší izolace může ztrácet účinnost, zejména pokud byla použita minerální vata nebo polystyren bez ochrany proti vlhkosti.

Cihlové domy (klasické zděné domy)

Stále populární klasická zděná konstrukce byla často doplněná moderními materiály a izolačními technologiemi. U některých staveb se podcenila kvalita zateplení, což může vést k tepelným mostům a ke kondenzaci vody uvnitř stěn a vzniku plísní. Kvůli použití nekvalitní malty nebo špatnému zakládání se mohou objevit drobné trhliny, zejména kolem oken a dveří. V počátcích zateplování se často používaly levné materiály nebo technologie, které po letech mohou selhávat.

Betonové domy a domy z betonových panelů (monolitické konstrukce)

Betonové domy byly často stavěny jako robustní a odolné, někdy s použitím prefabrikovaných panelů. Pokud beton nebyl správně ošetřen nebo byla konstrukce vystavena vlhkosti, může docházet k degradaci armatury. Beton sám o sobě není dobrým izolantem, a pokud nebyla stavba dodatečně zateplena, mohou být problémy s tepelnými úniky. Problémem může být zvuková neprůzvučnost stěn i podlah a stropů. Prefabrikované panely mohou mít problémy s trhlinami nebo degradací spojů.

Nízkoenergetické a pasivní domy

Může to vypadat jako ideální investice do budoucnosti. Dům už má vše, co úsporná doba vyžaduje. Moderní domy s velmi nízkou energetickou náročností bývají vybavené technologiemi jako rekuperace vzduchu, trojskla a silné vrstvy izolace. Ventilační systémy ale mohou být špatně navrženy nebo neudržovány, což vede k problémům s kvalitou vzduchu a vlhkostí. U velmi silných izolací (polystyren, minerální vata) může dojít k degradaci vlivem vlhkosti nebo škůdců. Možná je obálka domu dokonale těsná a netrpí na úniky tepla, Ale při nedostatečném větrání vzniká zvýšené riziko vlhkosti a plísní.

Domy s kombinovanými materiály (cihly, dřevo, beton)

Domy kombinující různé materiály pro větší variabilitu a estetiku mohou být opravdu jedinečné. Rozdílné materiály mají různou roztažnost a pružnost, což vede ke vzniku trhlin. Tepelné mosty se často objevují na spojích dřeva a betonu.

Obecná rizika novějších staveb

V době boomu nových technologií se na trh dostalo mnoho firem, které neměly dostatečné zkušenosti, což mohlo vést k chybám při realizaci. Neprověřené materiály nebo technologie, ještě neprošly zkouškou časem. U některých staveb byla kvůli úspoře použita méně kvalitní lepidla, nátěry nebo hydroizolace, které po několika letech mohou selhávat. Chyby v izolacích základů nebo zateplení často vedou k vzlínání vlhkosti a následným problémům s konstrukcí nebo zdravím.

Pozornost musíme věnovat i technickému vybavení těchto nových domů. Technologie vyžadují správné zacházení a pravidelnou údržbu. Jistě nechcete zjistit, že v domě hned musíte provést velký servis například u vzduchotechniky, a to bývá velmi drahá záležitost. Určitě také zkontrolujte, jestli nedosloužil i kotel, případně solární panely nebo fotovoltaika. Před koupí takového domu nebo před rekonstrukcí si nechte provést důkladnou technickou inspekci.

Mnohé domy postavené od 90. let nabízejí skvělé dispozice a dostatek prostoru, ale také mohou skrývat stavební a technické nedostatky, které vám připraví nejednu bezesnou noc a mohou pořádně zatočit počítadlem na kontě. Jen proto, že je dům nový, nesmíme zapomínat na důkladnou kontrolu a pečlivé zvážení všech nákladů.

Zdroje: ČT24 – Architektura v Česku a ve světě, 2019, TZB-info.cz, Ing. arch. LENKA DOČEKALOVÁ, Rodinný dům v Československu po roce 1645, Masarykova univerzita v Brně 2019