Kdy se vyplatí rekonstrukce starého domu, a kdy ho radši zbourat a znovu postavit?

Pořídit si starou ruinu a vlastníma rukama ji postupně přebudovat v luxusní sídlo? Rekonstrukce starého domu vypadá jako dobrý nápad – je to udržitelné, praktické a mnohdy silně působí i nostalgie. Je to však výhodné z i pohledu financí? Kdy je výhodnější zamáčknout slzu a nastartovat buldozer, abyste staletý dům po babičce srovnali se zemí a postavili místo něj moderní novostavbu?

Současná situace nahrává spíše rekonstrukcím – vysoké ceny novostaveb, nedostatek nových stavebních parcel, zdlouhavé stavební řízení i poměrně přísné požadavky na energetickou úspornost nových domů. I stát se svými regulacemi a dotační podporou (Oprav dům po babičce) snaží motivovat spíše k využívání stávajících staveb – ostatně – v České republice je podle posledního sčítání více než 360 000 neobydlených rodinných domů a stovky tisíc dalších volných objektů, které by se daly upravit a dále využívat. Tak proč stavět další?

Zvelebení stávající stavby se tedy jeví jako logická, ekologičtější a dostupnější cesta k vlastnímu bydlení. Jenže potřebujete mít i notnou dávku štěstí… Rekonstrukce starého domu je totiž vždycky tak trochu dobrodružství a nezřídka s řadou (nepříjemných) překvapení.

Hlavní záludnosti rekonstrukce: spousta otazníků a nutnost podřídit se stávajícímu stavu

Největším úskalím rekonstrukce, je to, že nikdy předem s jistotou nevíte, jak moc bude nákladná. Rozpočet může snadno narůst kvůli skrytým vadám – vlhkosti, chybějící izolaci, nevyhovující elektroinstalaci, použití zdraví ohrožujících materiálů (např. azbestu), neefektivní otopné soustavě atd.

Jsou lidé, kteří toto vše berou jako výzvu a v podstatě se těší a to, jak se se všemi těmito překážkami v průběhu rekonstrukce popasují, avšak někdy i přesto dojdou v průběhu realizace síly nebo i finance.

Jak na skryté vady?

Podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (§ 2129 a násl.) odpovídá prodávající za vady, které měla nemovitost při předání, i když se na ně přijde až později (např. zatékání střechou, plíseň v domě, narušená statika, přítomnost azbestu apod.).

Pokud se prokáže, že prodávající o vadách věděl a zamlčel je, může kupující požadovat slevu z kupní ceny nebo v některých případech dokonce odstoupit od smlouvy. Žádat o slevu lze i v případě, že prodávající o vadě nevěděl.

Kdy se vyplatí rekonstrukce starého domu

• Statika je základ: dům má pevné základy a nosné konstrukce. Náklady na tyto prvky jsou z celé stavby nejvyšší (cca 20–25 %). Proto se může vyplatit i pořízení starého domu, u nějž bude potřeba vyměnit střechu.
• Pokud má však stavba kvalitní krovy a střechu, kterou dovnitř nezatéká, bude to další velké plus.
• Absence vlhkosti. Boj s vlhkostí totiž může být velmi náročný i nákladný. Na první pohled nemusíte odhalit pravou příčinu – může jít o špatnou hydroizolaci, vzlínající vodu nebo třeba jen nedostatečné větrání. Pokud je problém závažný, může se jeho odstranění vyšplhat až na stovky tisíc korun (např. při nutnosti hydroizolace základů).
• Dům má historickou nebo architektonickou hodnotu. Neměli byste však příliš podléhat sentimentu ani romantickému kouzlu doškové chaloupky (na spadnutí). Právě pro tyto případy je důležité nezávislé a pragmatické oko odborníka, který posoudí náročnost a vůbec realizovatelnost rekonstrukce takového domu.
• Když financí není dostatek na pořízení novostavby. Jestliže velký díl prací dokážete provést svépomocí a nevadí vám bydlet pár let v provizoriu. Díky rekonstrukci svépomocí se dá hodně ušetřit. Tedy pokud jste dostatečně zruční – jinak vás to bude stát spoustu času, sil a výsledek může být tristní. Výhodou rekonstrukce je, že se dá realizovat postupně, takže nemusíte najednou vydat tak velkou částku jako při pořízení nového domu, který navíc musíte kompletně zařídit. V domě a na pozemku navíc často najdete množství materiálu, který můžete opětovně využít při rekonstrukci (cihly, kameny, dřevo apod.), čímž opět ušetříte, a ještě si budete počínat ekologicky.

Velká výhoda: dotace z programu Oprav dům po babičce

Stát zvýhodňuje rekonstrukce oproti novostavbám vyšší dotační podporou. Zatímco na novostavbu, která navíc musí splnit vysoký nízkoenergetický standard, získáte v současnosti dotaci 400 000 Kč, na rekonstrukci starého domu můžete čerpat až milion korun. Skvělá zpráva je, že dotace z programu Oprav dům po babičce se vztahuje nejen na opravy stávajících domů, ale i na výstavbu domu nového, který postavíte na místě původní stavby, již jste bezprostředně předtím nechali odstranit.

Novostavba na „zelené louce“, rekonstrukce, nebo demolice?

Oproti výstavbě na nové stavební parcele má využití již zastavěné plochy výhodu – většinou máte na místo přivedené veškeré inženýrské sítě, bývá vyřešena příjezdová komunikace a navíc – na pozemku bují zeleň: máte zde vzrostlé stromy, živý plot atd. Zkrátka nemusíte čekat několik let, než vypipláte túje či habry, aby vám na zahradu nebylo odevšad vidět, nebo až stromy poporostou natolik, abyste mohli usedat v jejich stínu… I když: na zanedbané zahradě to může někdy být opačný extrém a vy možná budete naopak bojovat s džunglí kopřiv, křídlatky a všudypřítomných trnitých maliníků.

Rekonstrukce stávajícího domu v použitelném stavu by vás teoreticky měla vyjít nejlevněji, ale nikdy nebudete mít jistotu. Pokud je však dům ve špatné kondici, může se finančně víc vyplatit jeho demolice (cca 100 až 300 tisíc korun) a nová výstavba. Může to být výhodnější i než stavět na nové stavební parcele. Starou „ruinu“ pořídíte za příznivou cenu a často s ní získáte velmi pěkný pozemek v žádané lokalitě, která je už jinak zastavěná. Naši předci nebyli hloupí, a tak si své domy stavěli na výhodných místech – ta, která zůstala volná dodnes, tak nejspíš zůstala z dobrého důvodu…

Ale i stavba na „zelené louce“ má svá velká pozitiva: víte předem přesně, na kolik vás dům vyjde a vše si můžete nechat navrhnout přesně na míru svým potřebám a vkusu. Vše bude nové, moderní, účelné. U starého domu se musíte přizpůsobit stávajícím dispozicím i použitým materiálům. Lidé dříve měli jiné možnosti, velmi odlišný životní styl, a tedy i jiné potřeby, a podle toho své domy také stavěli. A nám to dnes již nemusí vyhovovat.

Na kolik vás může vyjít (staro)nové bydlení?

Podívejme se na velmi hrubý odhad nákladů na rekonstrukci nebo stavbu zděného rodinného domu o podlahové ploše 120 m².

Rekonstrukce, nebo novostavba? Univerzální řešení neexistuje

Tahle hádanka bohužel nemá jednoznačné rozuzlení a vždy bude záležet na konkrétních podmínkách, ale také na vašich finančních možnostech, ochotě se přizpůsobovat a vašemu životnímu stylu.

Rekonstrukce bývá nejméně nákladná, pokud je stavba ve slušném stavu, ale vždy vás čeká určitý díl nejistoty, časově náročnější realizace (někdy se jedná o běh na dlouhou trať, obzvlášť při realizaci svépomocí po víkendech) a také nutnost přizpůsobit se stávajícím možnostem. U novostavby na „zelené louce“ máte takřka neomezené možnosti (pokud vás netlačí finance), ale často bývá náročné najít vhodnou volnou parcelu. Koupí domu „na spadnutí“, jeho stržením a výstavbou nového můžete získat krásný pozemek za dostupnou cenu, přitom obvykle na již zasíťovaném místě, kde by neměl být problém získat stavební povolení. Ale čekají vás náklady navíc za demolici…

Ať už se rozhodnete pro jakékoliv řešení, snažte se rozhodovat především pragmaticky, byť dává smysl nevybírat domov jen rozumem, ale i srdcem. Jistě si však ze všech těch starostí nechcete přivodit infarkt. Zvažte realisticky své finanční, časové i fyzické možnosti – váš (staro)nový dům by vám měl přinášet především radost a klid. Zatímco někdo zrelaxuje při fyzické práci na stavbě, pro jiného je to nadměrný stres a vypětí. Při snaze ušetřit byste tak měli myslet nejen na rodinný rozpočet, ale i na své nervy. Ani ten nejkrásnější nebo nejúspornější dům nestojí za vaše zdraví.

Zdroje:
AVMI.cz
Ergo.cz
Novazelenausporam.cz
Poptavkystavebnichpraci.cz
Scitani.gov.cz