Stavební trh po několika letech stagnace začal opět růst. Ale především v oblasti bytových domů – v případě rodinných domů zůstal nadále utlumený.
Trend výstavby byl ale značně kolísavý: například výstavba bytů v Praze byla v prvním kvartálu roku 2025 o 63 % vyšší než ve stejném období předchozího roku; ve třetím kvartálu došlo naopak k meziročnímu poklesu o 75 %. To ukazuje, že výstavba je silně závislá na konkrétních developerských projektech a načasování povolovacích procesů.
Ceny nemovitostí v roce 2025 nadále rostly. Nejrychleji v případě nových bytů ve velkých městech a u menších bytových jednotek, o které je dlouhodobě největší zájem. Ke zdražování přispěla také omezená nabídka nových nemovitostí, stavebních pozemků i rostoucí náklady na výstavbu. Vše navíc komplikovaly složité a zdlouhavé povolovací procesy stavebních projektů.
„Brzdou“ byly také vysoké hypoteční sazby. I když ČNB na konci roku 2024 snížila základní úrokovou sazbu (tzv. repo sazbu) na 4 %, do úrokových sazeb hypoték se to začalo promítat až se zpožděním. A stále neklesly pod „magickou“ hranici 4 %, která je příznivá pro nákup nemovitostí. Není tedy divu, že počet nových hypoték na stavbu rodinných domů byl v roce 2025 až o 40 % pod dlouhodobým průměrem.
Velkým problémem jsou i stále rostoucí ceny nájmů – dostupnost bydlení je tedy obecně dost špatná. Bylo tomu tak v roce 2025 a bohužel se to nejspíš výrazně nezmění ani letos. Závažné problémy s bydlením má u nás až cca 1,6 milionu obyvatel, což je alarmující číslo.
Pro ohrožené skupiny obyvatelstva probíhá výstavba nájemních bytů podporovaná z Integrovaného regionálního operačního programu (IROP) pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, ale zájem výrazně převyšuje kapacitu.
Výstavbu dostupných nájemních bytů financují také obce nebo neziskové organizace – s podporou dotačního programu Dostupné bydlení. Ten byl však ke 30. 6. 2025 pozastaven. Došlo totiž k vyčerpání alokované částky – což dokazuje, že stávající podpora nemůže dlouhodobě pokrýt skutečnou potřebu dostupného nájemního bydlení.
Pomoci by však měl nový zákon o podpoře bydlení č. 175/2025 Sb., který by měl pomáhat lidem v bytové nouzi. Využívat podpůrná opatření, která stanovuje, ale půjde patrně až v polovině roku 2026. Skutečné dopady zákona proto uvidíme pravděpodobně teprve v horizontu několika let.
I když došlo k mírnému oživení výstavby, a v letošním roce se očekává nárůst zhruba o 2 %, nejspíš to nebude stačit k pokrytí vysoké poptávky po bydlení.
Ceny nemovitostí dál porostou – ze stejných důvodů, z jakých rostly dosud. Tedy: vysoká poptávka, inflace, zvyšující se náklady na materiál i pracovní sílu.
I když se začátkem loňského roku předpokládalo, že úrokové sazby hypotečních úvěrů by mohly výrazněji klesnout, nakonec se tak nestalo. Aktuálně se drží v průměru kolem 4,3 % až 4,9 % – oproti loňskému roku tedy naopak mírně vzrostly.
Špatná dostupnost vlastního bydlení dál tlačí nahoru i ceny nájmů. Zdražování a omezená nabídka zvyšují zájem o menší byty zejména v dobře dostupných lokalitách.
Situaci neprospívá ani přechod na nový stavební zákon a digitalizaci povolovacích procesů. Je s tím spojena řada problémů, což ve výsledku výstavbu spíš protahuje, než aby ji urychlovalo.
Situace se nevyvíjí příliš příznivě. Bohužel už se netýká jen „sociálních případů“, ale zasahuje i běžnou střední třídu. Není to ale jen český fenomén – se stejným problémem se potýká celá Evropa.
Evropská komise proto na konci roku 2025 představila první Evropský plán dostupného bydlení, který by měl napomoci k dostupnějšímu kvalitnímu bydlení pro obyvatele EU.
Vzniknout má tzv. Evropská aliance pro bydlení – platforma, která by propojila místní samosprávu, investory i občany za účelem hledání konkrétních řešení udržitelného a dostupného bydlení. Zároveň by se měly odstranit administrativní překážky, které brání rychlejší výstavbě.
Systémové řešení pro rodiny v bytové nouzi by měl u nás přinést také zákon o podpoře bydlení, který vstoupil v platnost 1. 1. 2026. Ten zavádí:
Otázka samozřejmě je, jak se zákon promítne do praxe, a jaké dopady bude mít změna politického směřování naší země po volbách. V každém případě opět nepocítíme dopady hned, ale spíš v řádech několika let.
Rok 2026 nejspíš nepřinese výrazněji dostupnější bydlení. Výstavba domů a bytů sice mírně poroste, tempo však pravděpodobně zůstane pozvolné. Ani s dostupností finanční to nejspíš nebude lepší – ceny nemovitostí i nájmů zřejmě budou dál růst.
Co dělat, když sháníte nové bydlení? Má cenu vyčkávat, zda se situace zlepší? Zda se zlevní hypotéky nebo zafungují podpůrné programy? V dohledné době se to bohužel očekávat nedá. A ani podpora bydlení na české ani evropské úrovni jednak rozhodně nebude pro všechny, jednak bude otázkou několika let, než se opatření promítnou do praxe.
Proto stále větší pozornost získávají alternativní formy bydlení, které jsou dosažitelné i bez státní podpory. Zájem je především o malé domy typu tiny house, družstevní nebo komunitní bydlení. Lidé se častěji vrací i k multigeneračním domácnostem, které byly běžné ještě do minulého století.
Právě tyto – mnohdy staronové – modely mohou v následujících letech sehrát důležitou roli tam, kde klasická výstavba naráží na cenové nebo prostorové limity. To, jak se lidé s problematikou dostupného bydlení vypořádají, bude převážně v jejich rukách. Kdo chce důstojně bydlet, nemůže čekat, až se to „samo“ zařídí.
Určitě se vyplatí aktivně hledat nové cesty, dokázat se přizpůsobit a rozhodnout se, co je v bydlení skutečnou prioritou a co jen pozlátkem, o něž není nutné usilovat (jako jsou třeba předimenzované domy nebo bydlení ve vysoce žádaných lokalitách).
Myslete i na to, že stále větší roli hrají vedle pořizovacích také provozní náklady. Bydlení v energeticky úsporném domě tak může být i přes vyšší pořizovací cenu ve výsledku „levnější“ a udržitelnější než v energeticky neefektivní nemovitosti, kde „protopíte kalhoty“.
Konkrétní řešení a inspiraci, jak dostupné bydlení realizovat v praxi, nabídne Fórum dostupného bydlení v rámci veletrhu Střechy–Solar–Řemeslo 2026.
Zdroje:
Archiweb.cz
CSU.gov.cz
Czechia.representation.ec.europa.eu
Globalpropertyguide.com
Komoraplus.cz
Tvstav.cz
Evropa stárne a bydlení zdražuje. Multigenerační domy se tak rychle stávají novým řešením, které propojuje péči, blízkost i finanční jistotu. Trend, který dorazí i do Česka.
Levné bydlení ve vzdálenější lokalitě může lákat, ale často skrývá dodatečné náklady i praktické komplikace. Vyplatí se úspora na ceně nemovitosti, nebo ji převáží čas a peníze strávené dojížděním?
