Hypotéka, nebo nájem? Co se dnes více vyplatí a na co si dát pozor

Podle údajů Českého statistického úřadu žije asi 75 % českých domácností ve vlastních domech nebo bytech. Zbylých 25 % v nájmu či jiné formě užívání nemovitosti (družstevní bydlení, služební byt, bydlení u příbuzných, komunitní bydlení apod.).

Řada domácností má problém na vlastní bydlení dosáhnout, ale vedle toho existuje i poměrně velká skupina, která by si ho dovolit mohla, ale přesto z různých důvodů dává přednost nájmu. A to nejen v případě bytů, ale i celých rodinných domů.

Nájem i měsíční splátka hypotéky může vyjít téměř nastejno. Proč tedy raději neinvestovat do vlastního? Jaké jsou výhody bydlení v nájmu a jaká rizika naopak přináší úvěr na bydlení? Co bude lepší varianta pro vás: hypotéka, nebo nájem?

Bydlení v nájmu vnímáme na první pohled jako řešení pro méně movité. Pak ale zjistíte, že jsou běžně v nabídkách realitních serverů nájmy rodinných domů, které v atraktivních lokalitách běžně přesahují 30 tisíc za měsíc. Bez energií. Takové bydlení tedy určitě nevolí ti, kteří by měli „hluboko do kapsy“…

Jaké výhody a nevýhody přináší bydlení v nájmu?

Výhody bydlení v nájmu

• Volnost a flexibilita. Nájem můžete vypovědět a po dohodnuté lhůtě se přestěhovat na jiné místo, přesunout se z venkova do města, zvolit menší nebo větší dispozici – prostě cokoliv, co vám bude zrovna vyhovovat. Tak můžete pružně reagovat na aktuální životní situaci, rozrůstání rodiny, finanční poměry, kariérní změny apod. Zkrátka nejste uvázaní na jednom místě do konce života.
• Nižší počáteční investice. Přestože samotný nájem i splátky hypotéky mohou být velmi podobné, dost se liší nutnost počátečního finančního zajištění. V případě nájmu nemusíte dokládat výše příjmů, ani skládat vysokou zálohu. Stačit bude vratná kauce, která obvykle dosahuje výše dvou, maximálně tří měsíčních nájmů. Navíc byty nebo domy určené k nájmu často bývají i vybavené, takže si ušetříte i náklady na zařizování domácnosti.
• Menší starosti s opravami či údržbou. Jako nájemníci většinou řešíte pouze běžný provoz domácnosti. Starosti s většími úpravami, rekonstrukcí, výměnou oken nebo třeba zatékání střechou jdou na hlavu majitele. Stejně jako placení daně z nemovitosti a pojištění.

Nevýhody bydlení v nájmu

• Nejistota. Nájem nabízí flexibilitu nejen nájemníkovi, ale i pronajímateli – to znamená, že vám může dát výpověď nebo smlouvu neprodloužit. A vy budete mít jen pár měsíců na to najít si jiné vhodné bydlení.
• Omezené možnosti úprav a využití. Bydlení si nemůžete jen tak upravovat k obrazu svému, aniž byste předem získali souhlas majitele. Můžete tak žít v částečně nevyhovujících podmínkách, s nimiž mnoho nenaděláte. Někteří majitelé neumožňují chovat v bytě nebo domě domácí mazlíčky, což může být další komplikace, jste-li milovníky zvířat.
• Bez zhodnocení financí. Peníze, které dáváte za nájem, tak trochu „vyhazujete z okna“. Ne úplně, ale přesto vydáte za 20 let částku, za kterou byste již měli pomalu splacenou hypotéku a nemovitost by byla vaše. Takhle nemáte nic a stále začínáte od nuly. Navíc nemáte kontrolu nad tím, jak nájem v budoucnu poroste.
• Absence „domova“ a jistoty ve stáří. S předchozím bodem souvisí i tento: stále bez opravdového zázemí. Stále musíte platit měsíčně poměrně vysoké částky, aniž byste měli něco, co můžete nazvat skutečný domov, nebo rodinné dědictví, které jednou přejde na vaše potomky. A co ve stáří? Dokážete i s důchodem pokrýt nájem, i kdybyste na to jednou byli sami?

A co výhody a nevýhody bydlení ve vlastním?

Ty se víceméně dají analogicky odvodit od bydlení v nájmu. Investujete si do svého, které vám zůstane. Ale zase to znamená víc starostí, větší závazek a nutnost vložit pro začátek vyšší částku. A také investovat do údržby, pojištění a daně z nemovitosti apod.

Nicméně s vidinou jistoty, že budete mít „na stará kolena“ kam složit hlavu, a že jednou dům nebo byt připadne vašim potomkům, kteří díky němu nebudou muset řešit palčivou bytovou otázku.

Rizika spojená s hypotékou už dnes nejsou tak velká, jako byla kdysi. Tudíž ani obavy ze „zadlužení“ nejsou v podstatě na místě. Pojištění proti neschopnosti splácet, životní pojištění i pojištění nemovitosti jsou prakticky nedílnou součástí úvěru. Už dávno není potřeba ručit další nemovitostí; problém není ani dům s nesplacenou hypotékou prodat.

Problematická je samozřejmě nejistota, kam se vyšplhají splátky hypotéky po skončení fixace. Nicméně podobné je to i u nájemného, nemáte-li regulované. Proto se v obou případech vyplatí mít určitou finanční rezervu.

Orientační porovnání nákladů na nájem vs. hypotéku

Rodinný dům v menším městě, kupní cena 6 000 000 Kč

K tomu musíme připočíst:

• energie a služby: 6 000 Kč
• pojištění nemovitosti: cca 400 Kč
• daň z nemovitosti: cca 100 Kč
• průměrné opravy/údržba: cca 2 000 Kč

Celkové měsíční náklady na vlastní dům tak budou přibližně 36 500 Kč.

V případě pronájmu stejného domu odpadají platby pojištění, daně z nemovitosti i náklady na opravy a údržbu. A tak se s nájemným a energiemi můžete dostat zhruba na 28 000 Kč.

Je pořízení nemovitosti nejvýnosnější investicí?

Zatím jsme se v podstatě nevěnovali možnosti, kdy máte dostatečné úspory na to, abyste si nemovitost pořídili „za hotové“, bez nutnosti brát si úvěr. V takovém případě asi není pochyb, že se vlastní bydlení vyplatí daleko víc než bydlení v nájmu.

V dnešní době je to zároveň jeden z výhodných konzervativních způsobů, jak investovat. Existují samozřejmě i investice s vyšší výnosností a vyšší likviditou (své peníze můžete mít rychle zpět), ale také výrazně vyššími riziky.

Hypotéka, nebo nájem: co se vyplatí vám?

V běžných případech, a samozřejmě zároveň v situaci, kdy máte šanci na hypotéku dosáhnout, se dle mého názoru vyplatí víc než bydlení v nájmu. Samozřejmě ale existují výjimky. A také ne každý to musí vnímat stejně.

V každém případě – když se na pořízení nemovitosti podíváme čistě jako na investici, pomáhá chránit vaše úspory před inflací. A zároveň je to investice bez výraznějších rizik, na rozdíl například od akcií. Hlavní nevýhodou takové investice však je, že své prostředky nemůžete získat zpět rychle. Pokud byste se dům rozhodli prodat, bude celý proces trvat několik měsíců, klidně i půl roku.

Obrovské zhodnocení přináší kombinace pořízení nemovitosti prostřednictvím úvěru, kterou pak budete pronajímat. Hypotéku fakticky splácí někdo za vás, a vy si ve finále přijdete k domu nebo bytu téměř zadarmo. Když však nemáte šťastnou ruku na nájemníky, může to být vykoupeno spoustou starostí.

Vlastní bydlení je jistota. Kdy ale bude výhodnější nájem?

Pokud máte tu možnost – vlastní prostředky, nebo alespoň dosáhnete na hypotéku a máte relativní „jistotu“ stabilních příjmů – investice do vlastního bydlení se vyplatí. Když už kvůli ničemu jinému, tak kvůli důstojnému bydlení ve vyšším věku, až budete v penzi.

Přesto ale existují situace, kdy bude lepší (zatím) setrvat u nájmu – třeba když se nechcete vázat na konkrétní místo, chcete cestovat, nebo si zatím nejste jistí, jak velká bude jednou vaše rodina, nebo zda budete chtít žít spíše v rušném městě, či na klidném venkově.

Ale „pálit“ desetitisíce měsíčně za nájem rodinného domu je spíše extrém, či přechodné řešení. Většinou se vyplatí investice do vlastního, byť později dům nebo byt prodáte a pronajmete. Pokud investujete s rozmyslem do nemovitosti v dobrém stavu v dobré lokalitě, vytváříte si tím bezpečné zázemí i solidní finanční oporu do budoucna.

Zdroj: Statistikaamy.csu.gov.cz