Máte u domu zahradu, kterou už nechcete celou udržovat. Nabízí se oddělit kus a prodat ho. Nebo jste se sourozencem zdědili chalupu, každý vlastníte polovinu a našli jste zájemce o celý dům. U obou situací se vyplatí nejprve podívat do katastru. Změna hranic pozemků a změna vlastníků totiž vyžadují odlišný postup.
Dělení potřebujete, pokud chcete prodat konkrétní část jedné parcely. Například si ponecháte chalupu s přední částí zahrady a zadní kus prodáte sousedovi. Nebo chcete z jedné velké parcely vytvořit tři samostatné pozemky, aby každý kupující vlastnil svůj přesně vymezený kus. V takových případech vznikají nové hranice, které musí být zachyceny v geometrickém plánu a následně zapsány do katastru. Samotný plot ani dohoda mezi prodávajícím a kupujícím nestačí. Zpravidla potřebujete také povolení dělení od stavebního úřadu.
Nejdříve se ale podívejte do katastrální mapy. Zahrada nebo sad, které vnímáte jako jeden celek, už mohou být tvořeny několika samostatnými parcelami. Pokud zamýšlená prodávaná část odpovídá celé existující parcele, další dělení kvůli prodeji nepotřebujete. Jednotlivé parcely tak můžete prodat různým zájemcům bez vytváření nových hranic.
Jinou situací je prodej spoluvlastnického podílu. Když dva lidé koupí každý ideální polovinu jedné parcely, pozemek se nedělí: oba spoluvlastní celý pozemek. Pokud má každý získat do výlučného vlastnictví konkrétní polovinu zahrady, je už potřeba parcelu rozdělit.
Představte si dlouhou zahradu, která sousedí se silnicí jen na jednom konci. Rozdělit ji v mapě na přední a zadní díl je snadné. K zadnímu pozemku se ale musí jeho budoucí majitel dostat i poté, co přední část koupí někdo jiný.
Řešením může být samostatná přístupová parcela nebo služebnost cesty, tedy právně zajištěné oprávnění užívat cizí pozemek k průchodu či průjezdu. Ve smlouvě je vhodné určit také rozsah tohoto práva a údržbu cesty. Samostatně se řeší možnost vést přes cizí pozemky přípojky. Ústní ujištění, že „tudy se přece vždycky jezdilo“, je pro kupujícího málo.
Začněte aktuálním listem vlastnictví a katastrální mapou. S geodetem připravte návrh hranic a přístupu, u plánované výstavby přizvěte i projektanta. Ještě před dokončením podkladů si u příslušného stavebního úřadu ověřte, zda navržené řešení odpovídá místním podmínkám.
Podle právní úpravy účinné k 30. září 2026 se u běžného soukromého dělení žádá stavební úřad o povolení. Žádost podávají všichni dotčení vlastníci, případně jeden z nich se souhlasy ostatních. Používá se formulář ministerstva pro místní rozvoj a přikládá se situace s navrženými hranicemi a přístupy. Hotový geometrický plán nemusí být už při podání žádosti. Zvláštní postup platí například při schválených pozemkových úpravách.
Pro samotný zápis nové hranice do katastru pak potřebujete geometrický plán od geodeta, který odpovídá povolenému řešení. Můžete nejprve nechat nové parcely zapsat a následně je prodávat. Možný je také převod nově oddělené části podle geometrického plánu, kdy se rozdělení zapíše společně s převodem vlastnictví. Konkrétní postup má geodet sladit s právníkem připravujícím smlouvu.
U zemědělské půdy se případné odnětí pro nezemědělské využití řeší zvlášť. U lesa je při vzniku některého pozemku menšího než jeden hektar potřebný souhlas orgánu státní správy lesů. Předem je nutné prověřit také zástavy a věcná břemena. Rozdělení pozemku je samo neodstraní.
Skutečné sloučení neboli scelení se řeší tehdy, když chcete odstranit hranici mezi sousedícími parcelami a mít místo nich jednu. Prověřuje se mimo jiné stejné katastrální území, vlastnictví včetně podílů, druh pozemků a jejich zatížení. Jen to, že vám obě parcely patří, ještě nestačí. U běžného soukromého scelení se podle současného režimu řeší také povolení stavebního úřadu.
U prostého odstranění existující hranice přitom nemusí být geometrický plán vždy potřebný. Správný podklad určí geodet nebo katastrální pracoviště. Pokud je vaším cílem pouze prodat chalupu a všechny okolní pozemky jednomu člověku, scelení kvůli tomu obvykle nepotřebujete.
Základní správní poplatek za současné povolení dělení nebo scelení činí 1 000 korun. Za návrh na vklad vlastnického práva do katastru se standardně platí 2 000 korun za návrh, nikoli za každou parcelu či prodávajícího. Při splnění podmínek online podání přes katastrální portál lze poplatek snížit na 1 600 korun. Samotné odeslání datovou schránkou tuto slevu automaticky nezajistí.
K tomu připočtěte geodeta, přípravu smluv a úschovu peněz. Výsledek může výrazně změnit také cena příjezdové cesty, sítí nebo úprav pozemku. Prodej po menších částech proto porovnávejte podle toho, kolik vám zbude po všech výdajích, nejen podle lákavější ceny za metr čtvereční.
U běžného soukromého prodeje pozemku nebo rekreační nemovitosti je pro osvobození příjmu důležitá doba vlastnictví. Při nabytí před 1. lednem 2021 se obvykle uplatňuje časový test přesahující pět let, při nabytí od tohoto data deset let. Zákon má i další možnosti osvobození a výjimky. U chalupy záleží také na tom, zda právně jde o rodinný dům, nebo stavbu pro rodinnou rekreaci.
Dobrá zpráva je, že samotné rozdělení pozemku tuto dobu nezačíná počítat znovu. U dvou spoluvlastníků se však podmínky posuzují pro každého zvlášť, takže jeden může mít příjem osvobozený a druhý nikoli. Pokud z velkého pozemku připravujete více parcel včetně cest a sítí, nechte si předem posoudit také případné povinnosti k DPH. Pokud byste rozparcelovali velký pozemek, vybudovali k parcelám sítě (elektřina, plyn), silnice a prodávali je jako stavební parcely jako fyzická osoba ve větším množství, finanční úřad to může vyhodnotit jako ekonomickou činnost.
Než objednáte měření, připravte si parcelní čísla, list vlastnictví a představu, co chcete prodat a co si ponechat. U společně vlastněné chalupy nejdříve ověřte, zda jsou v katastru uvedené podíly, nebo samostatné jednotky. Právě tento rozdíl může znamenat, že se rovnou pustíte do přípravy společného prodeje.
Aktuálnost informací: Článek popisuje právní stav k 30. září 2026. V září byla schválena rozsáhlá novela stavebního zákona, která zahrnuje i zrušení samostatného povolování dělení a scelování. Pro pozdější podání je proto nutné ověřit účinnost konkrétní změny a přechodná pravidla. Schválení novely ani podpis prezidenta samy o sobě neznamenají, že nové pravidlo již platí pro vaše řízení.
Zdroje:
Portál veřejné správy – Povolení dělení a scelování pozemků, portal.gov.cz
Ministerstvo pro místní rozvoj – Formuláře podle stavebního zákona včetně žádosti o dělení nebo scelení, mmr.gov.cz
ČÚZK – Zápisy do katastru nemovitostí a online návrh na vklad, cuzk.gov.cz
ČÚZK – Návod pro správu katastru nemovitostí verze 4, cuzk.gov.cz
Finanční správa – Osvobození příjmů z prodeje nemovitostí, financnisprava.gov.cz
Finanční správa – Informace k DPH u nemovitých věcí od 1. července 2025, financnisprava.gov.cz
Portál veřejné správy – Souhlas s dělením lesních pozemků, portal.gov.cz
Poslanecká sněmovna – Novela stavebního zákona a průběh projednávání sněmovního tisku 67, psp.cz
Právní předpisy – Stavební zákon č. 283/2021 Sb., občanský zákoník č. 89/2012 Sb., katastrální zákon č. 256/2013 Sb., katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb. a zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb., e-sbirka.gov.cz
Vlastní byt nemusí mít všechno. Sdílené bydlení nabízí menší soukromé zázemí a část každodenního života přesouvá do společných prostor. Zvykli byste si na něj?
Pořídit si vlastní malý bunkr nebo si ho pronajmout na originální víkendový pobyt? I to je dnes možné. Některé takzvané řopíky stát prodává – vyplatí se přeměnit je v chatu?
