Drahé bydlení a menší domácnosti vyvolávají otázky, co všechno skutečně potřebujeme vměstnat do vlastního bytu. Potřebuje každý velkou kuchyň, obývací pokoj, pracovnu nebo třeba prostornou koupelnu s pračkou a sušičkou?
Zejména samostatně žijícím jedincům se může víc vyplatit takové prostory sdílet a pro soukromé užívání si ponechat jen malou bytovou jednotku, která díky menší podlahové ploše může být levnější a zároveň může vyžadovat méně vybavení. A právě na této myšlence staví sdílené bydlení – model, ve kterém se zmenšuje soukromý prostor ve prospěch společného zázemí domu.
Tento koncept má v českém prostředí překvapivě dlouhou historii – objevil se ještě před nástupem socialismu. Současný co-living sice připomíná některé principy kolektivních domů z 20. a 30. let 20. století, zároveň se ale od nich v důležitých ohledech liší.
Představa, že lidé dnes obecně bydlí v čím dál menších bytech, není úplně přesná. I když data Českého statistického úřadu ukazují, že se obytná plocha nových bytů v bytových domech zmenšuje, s plochou připadající na jednoho člena domácnosti je to jiné.
Zatímco se mezi lety 2010 a 2024 zmenšila průměrná plocha nových bytů zhruba z 55 na 50,2 m2, prostor pro jednu osobu vzrostl z 30,1 m2 v roce 2005 na 37,2 m2 v roce 2024. Průměrná velikost domácnosti se totiž v daném období snížila z 2,52 na 2,30 osoby.
Právě na skladbu domácností se při posuzování této problematiky někdy zapomíná. Přitom se stále častěji setkáváme s jednočlennými domácnostmi. V Praze byly v roce 2025 dokonce nejčastějším typem – tvořily 43 procent všech domácností. Dalších 28 procent představovaly domácnosti dvoučlenné. Na jednu osobu přitom připadalo v průměru 35 m².
Byty se však nezmenšují jen proto, že členů domácnosti ubývá. Často je to i z důvodu vysokých cen za metr čtvereční – zejména ve velkých městech. V Praze je tento problém obzvlášť výrazný.
Podle společnosti Deloitte dosáhla v prvním čtvrtletí roku 2026 průměrná nabídková cena nových bytů 180 300 korun za metr čtvereční. Omezená nabídka nového bydlení podle analýzy dál vytváří tlak na růst cen. Vysoké jsou navíc i ceny nájemních bytů.
Menší byt proto může znamenat dostupnější celkovou cenu. Ale ne nutně: podle Deloitte byla u nejmenších bytů v Praze cena za metr dokonce vyšší než průměr trhu.
A tak přichází otázka: kolik prostoru potřebuje člověk pro důstojné bydlení? Nicméně s ohledem na změny složení běžných domácností se můžeme ptát také: pokud člověk žije sám, co v bytě je skutečně nezbytné?
V takovém případě totiž možná nepotřebuje tolik specifických prostor jen sám pro sebe. Ze soukromého stísněného bytu se tak může přesunout například do společné kuchyně, odpočívat ve sdíleném společenském prostoru nebo pracovat v coworkingu. Právě to je princip sdíleného bydlení (co-living).
Výhodou takového modelu není jen úspora metrů čtverečních. Společná kuchyně může být větší a lépe vybavená, než jakou by si člověk pořídil do mikrobytu, podobně může společná pracovna nabídnout zázemí, které by se do malé jednotky nevešlo. Zároveň ale nejde o plnohodnotnou náhradu soukromého prostoru – obyvatelé se musí přizpůsobovat ostatním a počítat také s pravidly a provozními náklady společného zázemí.
Co-living není žádná společná „nocležárna“. Jeho podstatou je kombinace soukromého a společného prostoru. Nejde přitom o totéž jako u klasického spolubydlení. Co-living je zpravidla organizovaný model, v němž má každý vlastní soukromou jednotku nebo pokoj a zároveň využívá sdílené prostory. Vedle toho existuje také koncept komunitního bydlení, kde se obvykle klade větší důraz také na vztahy a spolupráci mezi obyvateli.
V Praze už model sdíleného bydlení v moderním pojetí několik let funguje. Příkladem je co-livingový dům Hartigova 114 na Žižkově, který vznikl přestavbou bývalého hotelu Vítkov a od dubna 2024 nabízí 105 zařízených jednotek. Obyvatelé domu mohou vedle vlastních prostor využívat také společnou pracovnu, studovnu, fitness, parní saunu či podcastové studio.
A podobných projektů funguje v Praze víc. Analýza společnosti Lokatio z druhého a třetího čtvrtletí roku 2025 evidovala v Praze více než 300 jednotek v projektech typu co-living. Zároveň uvádí, že většina projektů fungujících déle než půl roku měla plně nebo téměř plně obsazeno.
V porovnání s celým pražským bytovým trhem je to stále malý segment. Přesto už nejde pouze o jednotlivé architektonické ani sociologické experimenty.
Nejviditelnějším příkladem tohoto přístupu má být připravovaný Top Tower v pražských Nových Butovicích.
Projekt společnosti Trigema získal v červenci 2026 stavební povolení a počítá přibližně s 250 nájemními jednotkami. Po dokončení se má 126metrová stavba stát nejvyšší budovou v Česku. Kromě bydlení nabídne také kancelářské a komerční prostory a také zázemí pro veřejné využití.
Samotná Trigema popisuje Top Tower jako jeden z prvních českých projektů navazujících na západní tradici co-livingu. Mluví přitom o minimalistickém bydlení doplněném velkorysým zázemím pro společné trávení času, včetně obývacích prostor a kuchyní. Samotné jednotky mají mít přibližně 18 až 20 m2.
Právě tady je dobře vidět rozdíl proti běžnému malému bytu. V tomto případě nejde o to vměstnat kuchyň, koupelnu, postel a úložné prostory na co nejmenší plochu. Součástí konceptu je představa, že část života se bude odehrávat jinde v domě, ve společných prostorách. A právě tato myšlenka není úplně nová.
V Československu se o kolektivním bydlení diskutovalo už ve 20. a 30. letech 20. století, první výrazné realizace ale přišly až po druhé světové válce – zejména kolektivní domy ve Zlíně a Litvínově.
Zlínský kolektivní dům, dokončený v roce 1951, měl 102 bytů. Nešlo ale o dnešní koncept mikrobytů. Dvoupokojové byty měly obytnou plochu kolem 39 m2, třípokojové 55 až 62 m2. Součástí bytů byly kuchyňské kouty a koupelny s WC.
Menší dispozice bytů kompenzovalo společné zázemí – v domě byla restaurace, klubovny, společenská místnost, knihovna, jesle, mateřská škola, družina, prádelna, dílny a na terase tělocvična. Jeho bytová část dodnes slouží svému původnímu účelu. Proměnilo se však využití některých společných prostor. Například v bývalé restauraci, později vysokoškolské menze, funguje od roku 2003 kulturní institut Alternativa.
Zatímco kolektivní dům zachovával výrazně větší soukromou bytovou část, současný co-living vlastní jednotky zmenšuje a výrazně větší prostor ponechává ke sdílení.
Zkušenost historických kolektivních domů ukazuje, že lidem nemusí společné prostory vyhovovat tak, jak to očekával architekt nebo developer. A že se jejich potřeby také mohou v průběhu času měnit. Některé z původně sdílených funkcí proto mohou postupně ztratit svůj význam a některé nové požadavky naopak vyvstat.
Pro současné projekty z toho plyne jednoduchý závěr: nestačí určit, co budou obyvatelé sdílet. Společné prostory musí odpovídat jejich skutečným potřebám, které se navíc mohou lišit člověk od člověka.
Někdo pro práci z domova ocení kvalitní společnou pracovnu, pro jiného je zásadní klid a soukromí a sdílený pracovní prostor pro něj bude jen obtížně využitelnou náhradou vlastního pokoje. Stejně tak může být pro jednoho člověka výhodou společná kuchyně, zatímco jiný chce vařit sám a bez nutnosti přizpůsobovat se druhým.
Nejviditelnější skupinou jsou lidé, kteří žijí sami. Může jít o singles, studenty, stážisty nebo třeba seniory, kteří uvítají kombinaci soukromí a zároveň možnosti potkávat se ve společných prostorách. Menší bytová jednotka může znamenat nižší celkové nájemné a často také méně zařizování a méně starostí s úklidem a údržbou.
Nejde tedy nutně jen o bydlení pro mladé. Pro rodiny ale může být vhodnější jiná forma komunitního či sdíleného bydlení, která zachová větší soukromé zázemí a nabídne společné prostory podle jejich konkrétních potřeb. Samozřejmě se ale nedá říct, že by to bylo soužití vhodné pro každého.
Při pohledu na leckteré nabídky bydlení vás možná také napadne otázka, jak moc se mohou malé byty ještě zmenšovat a co se ještě dá vůbec nazývat bytem.
Právní předpisy na jednu stranu hovoří poměrně jasně, ale některá dosavadní omezení padla. Vyhláška o požadavcích na výstavbu definuje obytný prostor jako obytnou místnost nebo její část s minimální plochou 8 m2. To však neznamená, že lze postavit byt o velikosti 8 m2. Pokud byt tvoří jediná obytná místnost, její minimální plocha je 16 m2.
Od července 2026 jsou navíc účinné také nové verze norem ČSN 73 4301 Obytné budovy a ČSN 73 4305 Zaříditelnost bytů. A ty jsou o něco benevolentnější než jejich předchůdkyně. ČKAIT například upozorňuje, že nová norma už nestanovuje minimální plochu ložnice podle počtu lůžek. To znamená, že i místnost se dvěma lůžky může mít pouhých 8 m², zatímco dříve to bylo 12 m². Nová norma navíc počítá i s možností sdíleného bytu určeného pro více domácností.
Minimální požadavky tedy zůstávají, ale změna pravidel umožňuje větší variabilitu při navrhování bytů. Jednou z cest, jak využít malou soukromou plochu, je právě přesun některých funkcí do společného zázemí domu.
Otázka při shánění nového bydlení tedy nemusí znít jen: „Kolik metrů čtverečních potřebuji?“, ale také: „Co všechno potřebuji mít jen pro sebe?“. A právě na tom může záviset, zda se co-living stane pouze okrajovým typem nájemního bydlení pro určitou část lidí, nebo zda se ve městech s drahými byty rozšíří výrazněji.
Které prostory jsme ochotni sdílet s ostatními, abychom si mohli dovolit vlastní bydlení v atraktivní lokalitě – a co už příliš narušuje přirozenou potřebu soukromí?
Zdroje:
Český statistický úřad – Bydlení v Česku, statistikaamy.csu.gov.cz
ČKAIT – Nové normy pro navrhování obytných budov údajně reagují na měnící se požadavky, zpravy.ckait.cz
ČSÚ Praha – Životní podmínky pražských domácností v roce 2025, csu.gov.cz
Deloitte – Develop Index, Q1 2026, deloitte.com
Hartigova 114 / Youston, hartigova.com
Kaita Development, kaitagroup.com
Kolektivní dům Zlín – historie domu, kolektivnidumzlin.cz
Lokatio – Vývoj trhu nájemního bydlení v Praze 2.–3. Q 2025, lokatio.cz
Ministerstvo pro místní rozvoj – Nové byty nesmí mít jen osm metrů čtverečních, mmr.gov.cz
Statutární město Zlín – Kolektivní dům, zlin.eu
Trigema – Top Tower, trigema.cz
Vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, zakonyprolidi.cz
Chcete prodat část zahrady nebo chalupu, kterou vlastníte napůl? Vysvětlíme, kdy potřebujete dělení pozemku a proč se dvě ideální poloviny nemusí slučovat.
Pořídit si vlastní malý bunkr nebo si ho pronajmout na originální víkendový pobyt? I to je dnes možné. Některé takzvané řopíky stát prodává – vyplatí se přeměnit je v chatu?
