Bytová krize má paradox: V Česku chybí bydlení, přesto jsou stovky tisíc bytů prázdné

Mluví se o bytové krizi, přesto v Česku najdete stovky tisíc bytových jednotek, v nichž nikdo trvale nežije. Nabízí se proto otázka: opravdu potřebujeme stavět další a další byty? Nedaly by se lépe využít ty stávající? Jenže jak to zařídit?

Téma přitom není černobílé. Jakékoli zásahy státu do využívání soukromého bydlení bývají citlivé – mnoha lidem evokují doby (ne)dávno minulé. Zároveň ale sílí debata o tom, zda dokáže problém dostupnosti bydlení vyřešit samotný trh bez promyšlené bytové politiky.

Bytová krize mění podobu

Problémy s dostupností bydlení nejsou ničím novým, v průběhu času se ale transformují. Zatímco dřív bylo hlavním úskalím nedostatek bytů, dnes je to především jejich extrémně vysoká cena – zejména novostaveb. Na nákup průměrného bytu je u nás potřeba zhruba 15 ročních platů, na byt v Praze i 19 ročních platů.

Ceny novostaveb navíc zvyšují drahé pozemky, zdlouhavé povolovací procesy i rostoucí ceny stavebních prací a materiálů.

Jenže drahé jsou bohužel nejen nemovitosti ke koupi, ale i nájmy. Závažné problémy s bydlením má proto u nás až přibližně 1,6 milionu lidí, což je více než 15 % obyvatel!

Ve velkých městech sice vznikají nové developerské čtvrti a na okrajích přibývají další satelity, výstavba v současném tempu ale stejně nedokáže pokrýt poptávku. Navíc kvůli vysoké ceně novostaveb končí mnoho bytových jednotek jako investiční byty. A tak sen o vlastním bydlení zůstává pro mnohé běžné domácnosti nesplnitelný.

Prázdných bytů je hodně, jenže…

Podle Českého statistického úřadu a následných analýz Ministerstva pro místní rozvoj existuje v Česku přes 800 tisíc neobydlených bytových jednotek. Jestliže tomu tak je, proč jsou tedy nájmy i ceny nemovitostí tak vysoké?

Ne všechny tyto bytové jednotky jsou v ideálním stavu a často ne v lokalitě, o níž by někdo stál. Do statistik se totiž započítávají i:

• objekty využívané k rekreaci nebo nárazově,
• starší domy v horším technickém stavu, které vyžadují vysokou vstupní investici do rekonstrukce nebo značné provozní výdaje kvůli vysoké energetické náročnosti,
• byty v regionech s nízkou poptávkou,
• dlouhodobě neobyvatelné nemovitosti.

Ne každý „prázdný“ byt nebo dům tedy představuje možnost okamžitého dostupného bydlení. To ale na druhou stranu neznamená, že zároveň neexistuje i velké množství bytových jednotek, které zbytečně „leží ladem“ nebo se využívají ne zcela hospodárně (jen jako spekulace, ke krátkodobým pronájmům atd.).

V bytové krizi nejde jen o počet bytů

Bydlení tak docela nekončí za zdmi nemovitostí – je to komplex, do kterého spadá také okolí, občanská vybavenost, pracovní příležitosti v dosahu a dopravní dostupnost.

Místa, kde tyto faktory „haprují“, logicky nebudou žádaná. Zejména ve strukturálně postižených regionech proto najdete volných nemovitostí celou řadu, přesto se do nich nikdo příliš nehrne – když si umí spočítat, jak by bylo takové „dostupné“ bydlení v horší lokalitě ve skutečnosti drahé nebo limitující (zejména kvůli dlouhému dojíždění do práce, škol, do obchodů, za kulturou i k lékaři).

Na druhou stranu už není o moc víc lákavé bydlet ani v centrech velkých měst. Kvůli vysokým cenám, neustálému ruchu, znečištění, nedostatku zeleně atd. Pak ani není divu, že takové byty zůstávají neobydlené a stává se z nich pouze dočasné ubytování pro turisty.

A pak je tu ještě další věc: v souvislosti se změnami životního stylu se významně proměňují také nároky na bydlení obecně.

• Více lidí dnes potřebuje doma pracovní prostor pro home office.
• Roste poptávka po větší obytné ploše, větším počtu místností a větším soukromí. Současně ale řada lidí kvůli cenám nakonec volí menší bydlení, zejména pokud chtějí zůstat v atraktivní lokalitě.
• Vícegenerační bydlení je vnímano spíše jako „nutné zlo“, když není jiná možnost, než jako uspořádání, které bylo ještě před pár desítkami let téměř standardem.
• Důraz je na energetickou hospodárnost, protože ceny energií jsou vysoké a dále porostou.

Dostupné nemovitosti tak nemusí odpovídat současným požadavkům – a v očích poptávajících představují vidinu nepříjemných kompromisů nebo budoucích investic do rekonstrukce, aby si je mohli přetvořit k obrazu svému.

Rozrůstání měst do krajiny je problém

Mnoho lidí by dnes rádo bydlelo ve velkých městech nebo jejich bezprostřední blízkosti. A kvůli poptávce se postupně budují nové čtvrti. Developeři argumentují tím, že bez nové výstavby nelze ceny bydlení stabilizovat. Města zároveň potřebují reagovat na růst počtu obyvatel a vysokou poptávku.

Jenže právě nekontrolované rozrůstání měst do okolní krajiny a vznik dalších satelitních oblastí je poměrně problematické.

• dochází kvůli nim k záborům zemědělské půdy nebo volné krajiny,
• často narůstá závislost na automobilové dopravě a obecně dochází k vyššímu dopravnímu zatížení,
• zvyšuje se tlak na infrastrukturu atd.

Z pohledu udržitelnosti proto část urbanistů upozorňuje, že nekonečné rozšiřování měst nemusí být dlouhodobě nejlepší cestou.

Jedním z řešení může být tzv. měkké zahušťování měst

I proto se stále častěji mluví o takzvaném měkkém zahušťování měst. Jde o postupné doplňování dalších možností bydlení uvnitř již existující zástavby. Patří sem například:

• nástavby na stávajících domech,
• využití proluk mezi domy,
• přestavby nevyužívaných budov – třeba bývalých továren nebo kanceláří,
• rozdělování velkých bytů apod.

Díky tomu nedochází k zástavbě volné krajiny a nezvyšuje se ani dopravní zatížení – lidé nemusí do centra města cestovat z okrajových částí nebo satelitů.

Ale ani tento model není bez problémů – může docházet k přelidňování a přetěžování kapacit místní infrastruktury – nestačí pak místa ve školách, na parkovištích nebo třeba u lékařů. Přispívat může i k přehřívání měst, pokud není spojeno s kvalitním urbanistickým plánováním a zachováním dostatečného množství zeleně.

Má stát zasahovat do využívání bytů?

Jednou z nejkontroverznějších otázek je v této problematice role státu. Některé evropské země zavedly vyšší daně z dlouhodobě nevyužívaných bytů nebo regulace krátkodobých pronájmů. Cílem bývá motivovat vlastníky, aby byty více využívali pro dlouhodobé bydlení nebo je prodali.

Podobné návrhy ale pravidelně vyvolávají debaty o hranicích vlastnického práva. Kritici upozorňují, že stát by neměl lidem určovat, jak mají se svým majetkem nakládat. Zastánci zase, že problematika bydlení má dopady na celou společnost a je potřeba mít možnost ho alespoň částečně regulovat.

Jednoduché řešení bohužel nejspíš neexistuje

Krize bydlení v Česku i dalších evropských zemích pravděpodobně nemá univerzální řešení. Stačit nebude ani rychlá výstavba nových bytů, ani regulace využívání těch stávajících, aby se uvolnily pro účely dostupnějšího bydlení. Rozšiřování měst zatěžuje krajinu i dopravní infrastrukturu, měkké zahušťování zase centra měst.

Budoucnost bydlení tak nejspíš bude kombinací více přístupů:

• nové výstavby bez zbytečných byrokratických překážek,
• lepšího využívání stávajícího bytového fondu,
• citlivého zahušťování měst,
• revitalizace brownfieldů a nevyužívaných komplexů, které se dají přetvořit na byty,
• promyšlené bytové politiky, která podpoří alespoň nejzranitelnější skupiny obyvatel (mladé rodiny s dětmi, rodiče samoživitele, seniory, hendikepované apod.).

Uvidíme, jak se v tomto směru osvědčí zákon o podpoře bydlení č. 175/2025 Sb., který vstoupil v platnost 1. 1. 2026 a který má pomoci domácnostem v bytové nouzi a lidem, kterým ztráta bydlení hrozí. Žádat o podpůrná opatření bude však možné až od poloviny roku…

Téma není jednoduché. Tím spíš, že v něm na sebe naráží problematika fungování trhu, sociální spravedlnosti, urbanismu a ochrany přírody. Na dostupnost bydlení se proto musíme dívat také v kontextu toho, jakým způsobem chceme plánovat města, využívat krajinu a co vlastně od bydlení jako společnost očekáváme.

Zdroje:
CSU.gov.cz
Deloitte Property Index, deloitte.com
MMR.gov.cz
Prázdné byty? Ne, spíše prázdná bytová politika. Jak skutečně rozhýbat trh s bydlením?, lidovky.cz